新的一年到来了,很多粉丝让我预测2022年房价的走势,说这句话,基本就不可能办到,全国有多少城市?每个城市还有多少区?网上的所谓大神们,张口就来,明年房价涨,明年房价跌,这种预测你觉得靠谱吗?
影响房价涨跌的因素不外乎,经济大势,供需,人口,土地等有限因素,大家最关心的就是人口。
什么是经济大势,就是货币,我们抛开供需等其他因素,影响房价的关键,就是货币的购买力下降,导致房产这类资产价格的上涨,说句通俗的词就是通胀。
最近从某大出来某砖家火爆网络,他对人口提出了一个前无古人的想法。提出尽快建立鼓励生育基金,央行多印2万亿,用10年社会多生5000万孩子,解决人口老龄化少子化问题
他这个问题其实就是在解决房价,第一个是多印2万亿的钱,这不是投放信贷,而是直接发货币了,通胀的本质就是钱太多了,超出GDP的增速,多生娃的目的就是,产生更多的接盘侠,让未来有人口去买房。
任泽平报告中一个观点引发了网络热议。该报告称,一定要抓住75-85年还能生的时间窗口,让这些人多生娃,我们来算一下,75和85年出生的人,现在多少岁了?37岁-47岁,女性35岁以上为高龄产妇,这位伟大专家才坑了某大,然后完美转身,说自己预测了某大的倒闭,就开始用什么决定大脑了。
你指望专家去预测房价走势?还不如自己多看看书,自己判断还比较准。
我今天给大家讲讲我的想法,首先分析房价走势,得区分新房和二手房,这个我之前的文章已经写过了,切记:
新房是计划经济,完全是土地可控决定的;
二手房是有限市场经济,在限售限购等调控下的市场经济。
接下来说说大势,首先,最怕的就是出现房地产的系统风险,我个人认为系统风险实际上在某大出问题的时候,就已经发生了,后面只是看我们的调控和解决力度,说白了就是软着陆,还是硬着陆,详细情况可以看我之前的文章:大变局!十年一遇的危机?本质就是债务危机,你的家庭财富会灰飞烟灭?
软着路,就是类似2008年9月,国际金融危机全面爆发后,中国推出的4万亿拉动内部投资的方案,让我们软着路。
这里要说明一下,其实美国爆发次贷危机是2006年初现,然后2007年达到中期,2008年已经是高峰期了,2009年基本尾声,具体了解我建议大家可以看一本书《大空头》,电影也拍过,非常值得看,我之前反复强调,真正危机来临的时候,大部分人是没有反应的,真正等我们知道危机,已经是过半了。
一 房价上涨的本质是通胀
首先很多人关心买房是不是能保值,这点其实全世界历史都可以告诉你,是能的,不管是日本经历了房地产泡沫,还是美国,或者是最近货币贬值暴跌的土耳其,其实房价上涨的根本原因是通胀,说白了就是钱不值钱了。
房地产研究机构KNIGHT FRANK发布了一份全球房价指数报告。全球房价平均上涨7.3%,创下自2006年以来的最大涨幅!欧洲国家几乎垄断了房价涨幅榜,其中涨幅最高的国家是土耳其,房价涨幅高达32%,但是土耳其的货币贬值速度是40%
很多人还是不能理解,其实我在2011年天涯论坛说过一个方法,就是用当地的一个著名的代表本地居民消费的主要要素价值来判断,典型的例如兰州拉面,重庆小面,这种本地人天天都要吃的举例,一下都是我记忆,估计略有偏差。
我是重庆人,我自己来举例吧,我有1000元,2003年的时候重庆二两小面的均价是1.5元,能买666碗,到了2006年二两小面的均价是2元能买500碗,2009年涨到了3元能买333碗,2022年今天,价格是7元,能买142碗面。
同样我们看看房价,2006年我买了一套房,价格是建面2500,相当于1250碗小面一平,到2022年,这个小区的均价是11000元一平,石桥铺的房子,1571碗小面。说明这套房子跑赢了通胀。这里面还有房贷,实际上,我们买房是加了杠杆的。
很多人不理解重庆小面这种东西为什么能代表通胀?首先看起来一碗平淡无奇的小面,它里面包含了面这种粮食,还有调料品,例如姜,辣椒等,很多人可能不记得,当你物价飞涨,“姜”你君,“蒜”你狠,然后还有人工成本,还有店面租金等等,就是一个小型的包含了,很多参考指标的CPI,而小面又是重庆人仅次于米饭的主食,这个就更贴近真实的通胀率。
但是每个城市的参考不一样,你可以根据同样的方法,借鉴本地的类似参考标准。
我们说了通胀,但是通胀是有阶段性的,轻微通胀,一般通胀,滞涨,恶性通胀,所谓的恶性通胀,换个说法,就是系统性危机的巅峰表现之一。
接下来为什么会有时间段物价上涨,但是房价不涨了?因为这里面有一种叫滞涨。而当下我们正在经历这个阶段。你去看看GDP的增速和物价的涨幅就明白了。
停滞性通货膨胀(英文:STAGFLATION),简称滞胀或停滞性通胀,在经济学、特别是宏观经济学中,特指经济停滞(STAGNATION),失业及通货膨胀(INFLATION)同时持续高涨的经济现象。
通俗地说就是指物价上升,但经济停滞不前。它是通货膨胀长期发展的结果。
滞涨的结果就是消费能力的下降及其收入的下降,造成的就是,我们对房屋这类商品的需求大幅度降低。所谓的伪需求消失,很多人买房,都不是自住了,而是为了投资,炒房,一旦房价不涨或者下跌,这类伪需求就消失了。
需求确定了价格,当没了需求的时候,房价走势必定下跌。
但是要知道,这类状况下的房价下降并不是什么好的事情,由于经济滞胀造成的,可能会是大面积的下岗。我们连吃饭都成问题的状况下,房价下跌不下跌,谁又会在意呢?保命要紧。
滞涨下的房地产行业也会出很多事,例如房产诈骗率提高等,因为很多人都穷疯了,杠杆爆仓了,就要铤而走险,特别是房地产行业,过去富裕惯了,突然没钱了,这点要特别注意。
去年还记得大量中介吹嘘钢材,水泥等价格上涨,房价也会上涨吗?很遗憾,房价没有暴涨,原因就是,我们开始出现的滞涨。
说完经济大势后,是局部城市,这里也就涉及人口的流入,流出,未来的城市发展等,肯定不可能像过去,进行所谓的均势发展,纵观全球历史。城市最后的发展,都是出现区域内个体最强的城市群为主,虹吸整个片区的人口和产业。
这也是为什么会出现鹤岗二手房的危机了,但是,你要注意,鹤岗的新房是二手房均价的数倍,这个原因,我开篇已经解释了。历史文章残酷真相!你对房价的理解全是错的,真正影响中国房价的居然是?TA你看了就懂了。
未来城市的布局,从方位上,决定了,只有四个城市群,京津翼城市群,粤港澳城市群,长三角城市群,成渝城市群。
长三角、大湾区、京津冀,堪称中国三大世界级城市群。这三大城市群以不到8%的国土面积,创造了接近全国近40%的GDP,创造了6成以上的上市公司,囊括11个万亿GDP城市,
为什么要第四个说成渝了?第一这个城市群的虹吸整个西部人口,第二个原因产业GDP的重量足够的大,第三个就是它距离其他三个城市群物理距离非常的远,不会轻易被虹吸。
过去大家都提到的中原城市群,由于高铁高速等现代交通的发展,通勤到沿海城市群的时间非常短了,导致其实不知不觉被虹吸中。但是单独写城市分析就很难了,这里就不细谈了。接下来说说消息层面。
这是我很早就写过的一个逻辑,不能详细谈,你要明白,我们解决问题的方案,是出现问题后,初期就是解决提出问题的人,把问题先隐藏,当问题盖不住的时候,脚疼医脚,头疼医头,再去用利好去解决。
但是最后的结果,往往这时候已经是危机中后期,很多利好的影响力都会减弱,效果也会延迟。
而且在当下环境中的博弈,是多方博弈,每个企业,每个人,每个地方ZF都有自己的小九九,就好像,天天坚持喊房住不炒,但是很多地方已经严重依赖土地财政,就会干偷偷放松调控等各种奇葩事。
房价一下跌,被房价绑架的大量买房人,也要闹,有的地方会支持,就会宣布降价无效,有的地方又会认为房价下跌是市场行为。这两个地方的不同对应逻辑我都写过了。
再次说明,对于2022年,去预测房价这种事,就是鬼扯,我们该考虑的是活下来,不要爆仓,不要断供,准备足够的现金流过冬,才是要做的事。除非你有足够的余钱,就可以等时机捡漏。
我的文章一写起来,就停不下来,还是直播的时候说吧,具体直播时间,我会发粉丝群里,大家看完我的文章,应该自己对房价走势有个判断了,结合你自己所在的城市,就有个清晰的认识,授人以鱼不如授人以渔。