数据显示，28个大中城市平均住房空置率为12%，高于5-10%的合理区间，仅低于日本，高于美国、澳大利亚、加拿大、法国、英国。

近日，贝壳研究院公布了国内28个大中城市的住房空置调研情况，结果显示，江西省省会南昌的住房空置率在被调研的28个大中城市中名列第一，达到20%，也就是说，南昌有五分之一的已售存量住房处于空置状态。排第二的是廊坊，空置率为19%。

对于这项调研，贝壳研究院称，对于空置住房的定义，国内外并无统一标准，此次调研范围未包括期房和现房待售部分，贝壳研究院动员入职三年及以上的资深经纪人，对其业务范围内的小区摸底调研，共摸底约3万个小区，将3个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”，以“空置户数/总户数”公式得出城市住房空置率。

总体来看，28个被选取的大中城市平均住房空置率为12%，处于较高区间。2017年时，中金公司曾发布《数说中国存量住房》，其中称中国城镇住房狭义空置率为12.1%，这一数据与目前贝壳研究院的总体数据较为接近。一般来说，城市住房空置率数值超过10%就值得警惕，潜在的风险不容忽视。

贝壳研究院调研结果显示，住房空置率随城市能级依次递增，一线城市空置率平均为7%，二线平均12%，三线为16%。然而，二线省会城市南昌的空置率数据却非同一般，不仅比三线城市平均空置率还高，比二线平均空置率更是高出了8个百分点。

事实上，由于贝壳研究院此次统计仅选取了已售存量住房，相较其他统计口径，所得出的空置率是偏低的。在已售存量之外，南昌还有大量的新建商品房库存。

根据克而瑞研究中心，截至今年6月末，南昌市商品房广义库存量达到8000万平方米以上，在全国各大中城市里也处于前列。这里的广义库存量，包括已获批可预售的商品住宅、已动工未获销售许可住宅以及未动工总建面。

《南昌市2021年国民经济和社会发展统计公报》显示，当地城镇居民人均住房建筑面积为38.47平方米。依此计算，南昌市现有商品房广义库存量，足够208万新增人口居住。此外，南昌市的建成区面积近十年从208平方公里大幅增长至366平方公里，涨幅达到76%。

不过，据南昌统计局，南昌市常住人口近十年增长135万、户籍人口增长36万，常住人口十年增长率仅为26.5%。由此可见，南昌存在建设速度远大于人口增长速度的问题。

贝壳研究院认为，一旦商品房空置率过高，在限购放松之际就会出现二手房新增挂牌房源激增问题。多机构数据显示，南昌目前二手房挂牌套数已经超过6万套，今年上半年月均成交二手房约1230套，二手房去化周期达到48个月。

具体到我们关心的大湾区来看，选取了广州、深圳、东莞、佛山四个最具代表性的城市。

深圳是全国空置率最低的城市，只有5%；广州的空置率为9%，在四个一线城市中最高。

佛山的住房空置率位于15-20%之间，位居前三，并高于三线城市的空置率平均线16%。

据贝壳分析，影响住房空置率的原因大致可分别为宏观、微观两类。在宏观层面，购房门槛、老龄化程度和租金回报均会影响住房空置率变化。比如，当老龄化达到一定程度，住房需求会下降。

比如，南通老龄化人口占比为23%，空置率为15%；重庆老龄化人口占比达17%，空置率为17%，两个城市的老龄化及空置率均处于较高水平。而在深圳、厦门和广州，65岁以上人口占比和空置率均低于10%。尤其是深圳老龄化人口占比为3.2%，空置率仅5.3%。

同时，城市购房门槛也会对空置率形成约束。房价越高、按揭贷款比例越高的城市，拥有多套住房的成本越高，进而住房空置成本越高。

比如，2022年上半年北京二手房交易的平均按揭比例仅37%，全国购房门槛最高，但其住房空置率仅6%。反之，住房空置率越高的城市如南昌、廊坊、佛山等，其房价也越低。

此外，持有空置住房的机会成本，即租金回报的高低也是决定空置率的核心因素。

微观层面上，楼龄和物业类型是影响小区空置率的两大因素。比如，老旧小区的空置率较低，因为大部分老旧小区通常都位于市中心，交通配套都比较便利，住房需求比较旺盛，导致很少有住房空置。反而是次新小区，业主通常出于装修或通风等原因不着急入住，购买新小区的投资客也不以居住为目的。此外，从地理位置来看，次新小区多位于离市中心较远的郊区，小区配套不齐全，出租或出售的难度相对较高，因此住房空置率更高。

从物业类型看，住房空置率由低到高依次为住宅