每一组数据的背后，都是楼市肌理。

透过数据，市场的秘密无处遁形，当你拉长时间轴，便打开了上帝视角。

这是一个系列选题，带大家拆解过去十年北京各居室市场发生了什么。

拉出过去十年的数据，得到了7个结论。

从供求关系来看，四居并不是一个大的市场，平均年度成交也就在4-5K套。

2）2018年之后，即使四居成交量逐步走高，但一直处在供过于求的阶段，2019年新增供应甚至是成交的近2倍，4居库存在迅速积压。

2，4居已经是存量第二多的户型了。

2018年之前，四居的存量曲线和一居很一致，维持在低位。

说白了，四居市场的蛋糕就那么大，这几年真的供多了，消化不良了。

去年是成交大年，供需两端都很给力。

虽然说今年市场已经开始变冷，但有意思的是：4居量价都在高点。

可以说在2022年，四居是唯一一个不太受到大环境影响的户型。

不过，能看到的是，价格即使降了，也比2016年之前卖的贵。

合理猜测一下，是2017年之前价格涨太高了，直接从5万+，涨到了快7万，单价上涨过快，为了不让总价太高，只能降面积。

到了今年，价格达到最高点，面积居然也有上涨趋势，不过由于是半年数据，我们尚且不能下定论，可以等年底再看。

120㎡以下的小四居，在2019年才真正有故事发生。

这种小四居，就是为刚需准备的。

毕竟价格门槛上涨+多孩政策+独生子女的养老压力，让大家不得不像紧凑型小四居靠拢。

去年120㎡以下小四居，卖最好的是2020年开盘的熙悦天寰。

而今年市场给我的一个感受是：越来越多的项目开始做紧凑型小四居了。

哪怕是主打80平以下小户型的刚需盘，也要做那么几十套110~120㎡小四居，改善盘就更不用说了。

在2017年以前，四居就是“改善”的代名词，因为大户型是绝对的成交主力。

到了近3年，四居成交主力面积变了。

锁定在了120㎡-150㎡之间，成交占比甚至在50%以上。

四居，也需要分辨到底是“刚需”还是“改善”了。

180㎡+客群最纯粹的改善客群，同样从均价可以看出，今年大四居的成交均价已经涨到近9W/㎡。

这类客群不差钱，差的是好产品。

只要市场上有好产品面世，他们绝对冲在第一线，看看去年学府壹号院和今年太阳宫地块的关注度就足以说明问题了。