8月11日，贝壳研究院发表致歉声明，称之前发布的《2022住房空置率调查报告》存在偏差，不能充分反映真实情况。贝壳研究院表示，下一步将以严谨认真的态度，会同住建、水务、电力等能源部门交叉复核准确性，做好数据复核工作。

那么，让贝壳研究院连夜致歉的这份报告，到底披露了一个什么内容呢？

8月5日，贝壳研究院发布《2022住房空置率调查报告》（以下简称“贝壳报告”），根据国内28个城市的3万个小区的调研结果来分析主要城市住房空置率水平及背后的原因。目前该报告已被贝壳删除，但通过简单的搜索手段并不难查询到报告的原文。

贝壳报告显示，我国28个大中城市平均住房空置率为12%。贝壳认为合理的住房空置率应该在5%—10%之间，因此判断出我国的住房空置率整体偏高。

其中，小区已交付户数是确定的数字，而空置住房户数需要手工统计。正是这个空置住房数据成了争议的焦点。

空置住房的定义国内外并无统一标准，口径有松也有紧，并不能直接拿来对比，例如：

B.日本空置房定义是长期没有人居住且连续5年没有使用过自来水和电。

C.加拿大温哥华对空房定义是每个月要有25天没有人居住或是一年中有4个月无人居住。

D.香港则将正在装修的住房也纳入空置房统计范围。

贝壳报告采用的空置住房的定义为“房屋存在连续三个月无人居住”，范围不包括期房和未售现房。这个口径和加拿大的比较类似，而加拿大的住房空置率仅仅只有8.7%。

分城市看，城市能级越高，空置率越低，一线城市平均7%，二线城市平均12%，三线城市16%。深圳、北京、上海住房空置率最低，均在7%以下，而南昌、廊坊、佛山压力有点大，均在15%以上。至于福建，贝壳只选取了厦门统计，其住房空置率为8%。

因为，统计住房空置率纯粹是一个吃力不讨好的事情。我国整体住房不缺，但结构失衡严重，这是众所周知的结论了。不过，说哪个城市高了，哪个城市肯定就不太高兴。

比如贝壳报告说南昌的住房空置率高达20%，每5套房子就有1套房子空着，你猜南昌人会怎么想，接下来还怎么稳定楼市、出让土地？还要不要做强省会、招商引资了？你说该不该请贝壳喝茶？

要论城市级别的空置住房大数据，没有比住建部门、供水公司、供电公司掌握的数据更全、精确度更高的了，但是他们没有动力去主动整理和发布此类数据，何况这也不属于法律要求必须要公开的数据。

在没有数据“无米下锅”的前提下，想做研究也只能采取“问卷调研”这种近似的手段来推测，虽然贝壳做了28个城市3万个小区，虽然贝壳都是给3年及以上的老中介发问卷，可惜报告的结论都是建立在房产经纪人的主观判断之上，那就必然和实际情况存在出入。

那么，应该怎样看待贝壳研究院这份报告呢？几米君找了找这几年关于住房空置率的研究报告，对照来看一下。

2018年底，中金公司曾发布《数说中国存量住房》报告，根据他们推算2017年末中国城镇狭义住房空置率为12.1%，其中城区为9.7%，镇区为15.4%。中金认为，合理的空置率水平应该在10-15%之间。

同样是2018年底，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布过《2017中国城镇住房空置分析》报告，报告采取抽样入户方法，指出我国城镇地区住房空置率为21.4%，其中一线城市16.8%，二线城市22.2%，三线城市21.8%。

西南财大还做了住房空置率趋势的研究，2011年、2013年、2015年、2017年空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%、21.4%，趋势上是在逐年上升的。

另外，在“2022中国城市高质量发展智库论坛”上，住建部原副部长仇保兴透露过一个数字：当前我国住房空置率已经达到15%，有的省份达到25%甚至30%，高于国际5%的空置率标准。不过，仇部长并没有透露这个数据的来源及口径。

综合各方的口径，几米君认为我国的平均住房空置率应该在12-22%区间，在此基础上，一二线城市稍低一些，三四线城市稍高一些。

第一，和境外成熟市场比，现阶段国人“投资性购房需求”的比例本来就比较高， “房炒不住”，买房是作为一个资产保值增值的手段而不是用于居住。因此，就算是同口径比较，空置率数据肯定也比境外高。

第二，国人外出打拼的比例高，很多家庭是“职住分离”的。人在大城市打拼，家在小城市买房。人在国外打拼，家在乡下盖房。一旦未来人流归国返乡，住房空置率数据马上逆转，不信你可以看看春运时期，是不是大城市人去楼空，小镇上人涌如潮。

第三，在城市化发展红利期，即使暂时空置的房子最终还是慢慢会被填满，住房空置率会慢慢下滑。填不满的无非是远郊盘、文旅盘、别墅盘、超大盘这一类的特殊项目，对整体楼市影响不大。

几米君有一个朴素的方法，可以选取城市近郊卖得好的几个代表性楼盘，如果交付三年入住率还达不到80%以上，说明这个城市吸引人口、城市扩张的能力已经下滑严重，这个城市的楼市就要特别小心了。

对于个人而言，与其关注整个城市的空置率，不如关注下你自己所居住或者投资的小区的空置率如何，是否达到了22%的警戒线？

几米君当年做商圈调研的时候，经常需要快速估算周边小区的入住率，因此也有几点经验可供分享，有兴趣的小伙伴不妨一试，看看“鬼城”是否就在自己身边。

夏日炎炎全靠空调救命，现在应该没有哪户家庭不装空调的吧？

只要数一数小区楼栋外墙上的空调外机的数量，就能推测它的入住率。空置率 = 100% - 入住率，根据入住率可以反推空置率多少。

只要房子里有人居住，阳台就一定会发生改变，例如封阳台、装防盗网、晾晒衣服、摆放绿植等。因此，可以根据阳台启用的状态来推测它的入住率。

白天可以观察小区的空调外机和阳台，晚上则可以数一数亮灯的数量，亮灯率即为入住率。

注意，亮灯时间最好选取20:00-22:00这段人们夜间活动最频繁的区间。太早了，人们还没下班到家。太晚了，人们都关灯睡觉了，都会造成较大偏差。

对于外立面管控极其严格的小区，观察法有时候就不太奏效了。

这是一张杭州豪宅蓝色钱江的实景图，如果不告诉你具体地段和交付时间，你能不能单从照片中观察到它的入住率高还是低？

其实，小区总共有多少户，已经入住了多少户，多少户交了物业费，多少户没交物业费，这些物业公司都有定期统计的，只有他们的数据是最精确的。

深耕板块的房产经纪人对于小区的熟悉度高，他们知道小区的挂牌率是多少，也可以据此推断空置情况。

贝壳此份报告就采取了询问房产经纪人的办法，充分发挥了他们连锁门店网络众多的优势，发放了高达5万份的问卷。填写问卷的房产经纪人都被要求入职时间要在三年及以上，以保障对小区的入住情况足够了解。

一般而言，毛坯交付小区需要装修+通风，保守按一年后开始陆续入住，三年内为入住高峰期，然后入住率会稳定在80-95%左右。精装交付小区由于省去了装修时间，相比毛坯交付小区的入住速度可以提前半年左右。

楼龄推测法比较适用于中心城区的楼盘，因为中心城区楼盘的地段相对成熟，入住率会更有保障。至于远郊盘、文旅盘、别墅盘、超大盘这一类的特殊项目，明显空置率更高，需要实地考察方可了解。