每经编辑：何小桃,张锦河,易启江

购房合同上约定层高2.95米，交房时业主发现只有2.9米，还有5厘米“缩水”了，江苏南通某楼盘同一楼栋的61户业主决定向法院起诉。

据央视财经、江海晚报，2018年3月，江苏南通的孙女士以416万余元的价格购买南通崇川区某楼盘商品房，双方在合同中明确约定房屋层高为2.95米，并约定了面积差异的处理方式即按实际面积误差比例多退少补。孙女士按约付清了全部购房款。

2020年1月，在交房验收中，孙女士发现实际层高仅为2.9米，比约定少5厘米，误差比例约为1.695%。经申请政府信息公开，南通市住房和城乡建设局依法作出《政府信息公开申请答复书》，并附涉事楼栋竣工测量技术报告层高示意图，其上载明涉事房屋层高确为2.9米。

崇川法院审理认为，孙女士已经全额支付购房款，开发商应当按期交付符合合同约定的商品房。案涉房屋实际层高虽符合相关《住宅设计规范》，但低于合同约定层高，属于履行合同义务不符合约定，开发商应承担违约责任。

法院认为，鉴于双方在合同中并未对层高减少的违约责任作出约定，事后亦未能达成一致，而案涉房屋层高已无法改变，不具备采取补救措施的条件，孙女士要求开发商赔偿损失于法有据。至于赔偿损失的标准，实际层高的减少致使房屋的可使用空间相应减少，客观上给购房者造成一定损失，孙女士请求参照合同约定的面积差异处理方式确定损失赔偿数额，具有合理性，且于法不悖，崇川法院遂判决开发商按照层高误差比例1.695%退还孙女士房屋差价70556.05元。

此外，层高“缩水”，使得开发商得以降低成本，并由此获益。在一定程度上，也降低了房屋再交易的市场价值，该预期利益损失理应由违约方即开发商来承担。

随后，该栋楼涉及的其他业主纷纷起诉，法院均参照孙女士一案作出判决。开发商不服提起上诉，南通中院二审均驳回，维持原判。61户业主的赔偿金额共计6472835.62元，目前开发商已全部履行完毕。

鉴于房地产开发项目需经竣工验收合格后方可交付使用，故开发商所售房屋层高一般均符合国家强制性标准。层高“缩水”问题一般不会严重影响正常居住和使用，亦不会达到合同目的无法实现的程度，一般不构成根本违约。但是，层高出现“缩水”，开发商明显未能按照合同约定全面履行义务。依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，开发商应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因房屋层高已无法改变，客观上不能采取补救措施，故买受人有权要求开发商赔偿损失。

商品房买受人的合同目的是基于对所购房屋整体空间的利用，实际层高的减少致使房屋可使用空间相应减少；同时，层高“缩水”将直接导致房屋成本价值的减少，主要包括土地成本、建筑成本及房地产开发费用，开发商得以降低成本并由此获益；再者，层高“缩水”亦在一定程度上降低了房屋再交易的市场价值，该预期利益损失理应由违约方承

综上所述，在合同未约定层高缩水损失赔偿标准的情况下，应当从公平原则和诚实信用原则出发，综合考虑合同的履约情况、当事人预期利益、层高实际误差、对房屋使用价值及市场价值的影响程度、经济社会发展水平等因素，可以通过计算层高误差比据实结算房价款，较为合理。