8月9日，东莞市住房和城乡建设局在官网发布《关于进一步加强农民安居房设计及质量安全监管的通知（东农房联综〔2022〕1号）》（简称“通知”）。

通知全文就不在这里赘述了，有兴趣的朋友可以上网找一找，一搜一大把，没有什么难度和门槛。文章抓重点解读。

根据该通知，新建、重建、改（扩）建的农民安居房，不得用于生产经营或出租。通知还对层高等进行明确。

根据《东莞市农民安居房管理办法》，农民安居房（简称“农房”），是指在经批准的农村宅基地上建设的住房。大家常说的“自建房”就属于安居房。

关于自建房的审批，文件提到，严格按照《东莞市农民安居房管理办法》的有关要求申请报建，其设计方案及施工图纸不得具有经营功能，存在以下情形的，不予审批：

一是农民安居房首层高度超过4米（复式楼设计除外，属于两层建筑），疑似铺位、大堂、作坊等商业功能的房屋；

四是农民安居房所有房间全为独立套房设计，疑似旅馆功能的房屋；

文件同时提到，农民安居房结构层高在2．2米及以上的楼层或局部楼层（夹层），计入自然层数，并计算全面积。不得擅自增设夹层，农民安居房报建的设计方案及施工图纸禁止预留可加夹层的建筑结构设计，存在设置楼层间框架梁、预留荷载等情形的，不予审批。

事情并不复杂，“农民安居房设计图纸不得具有经营功能”。也就是说，农民自己建的房子，不得改造为经营性用途，不能用于生产或者是出租。

这份《通知》可以说是堵住了东莞人把自建房出租出去赚钱的财路了，东莞很多房东的财路要断了。

直接一点，通知相当于行政执法和社会治理的背书，如果按照这个通知完全落实的情况来推断，广东“包租公包租婆”的财富神话，将成为历史故事了。

本质分析：地方有形之手的一次从楼市供需出发的尝试

事情发生在东莞，互联网和舆论也没有多少热度，绝大多数人，都没有意识到，其实东莞这次关于房地产的地方政策，是全中国首次从供需的角度，对楼市进行调整尝试。

意义非凡，不由得让人想起曾经那句豪言壮语：“有困难要上，没有困难制造困难，也要上！”

事实上，这个新政的出台原因并不复杂，也不是什么不能说的事，很简单，那就是东莞本地的房子不好卖了。根据相关数据统计和显示，2022年上半年，东莞新增一手房预售面积是150万㎡，同比大跌了43%，一手住宅销售面积为126万㎡，同比下跌53%，供销均处于历史低位。

房子卖得好，其实当地是非常受益的，因为我国大多数城市的财政来源，大头都是土地财政收入，而房子不好卖，开发商没钱没动力拿地，那土地财政收入就要减少了，地方上自然是很着急了。

从东莞的这份通知可以看出来，其实当地的主要目的是，让许许多多的打工人不要去租当地人的自建房来住了，而是要去租商品房，经济适用房，廉租房，或者是买房，潜台词就是把那些原本会流向民间的租客，赶去政府可以直接控制的房地产业里。

后面新建的农民安居房不得用于生产经营或出租，本地村民盖房子无利可图，累积的资金需要出处，买房投资是一个重要途径。

当租房市场出现供不应求时，房租会迎来上涨，受伤的是租房人群，受影响的是当地的房东，毕竟很多房东就是靠出租房子赚钱的。

而原本躺在自建房上面吃租金过着米虫生活的包租公包租婆们，可能也要考虑，未来生计和收入怎么安排了。

东莞的人口统计数据显示，截至2021年末，东莞全市户籍人口是278.61万人，而常住人口是1053.68万人，可以看出，东莞有大量的外来人口，而且他们只是常住东莞，户籍不在东莞，不算是东莞人。

很显然，这些非户籍人口里，会有大量的人需要在东莞租房居住，正是因为他们的存在，养活了大量的东莞自建房房东。这其实是一种互惠互利的做法，因为外来人口想要的是租金更低的房子，而自建房的租金就比较低，几百块或者一千多块就能租到一个单间，可以让打工人用最低的价格有一个落脚之地，而当地人也通过这种方法，使得自家房子不用闲置，还有一笔收入。

如果不让自建房出租了，那么，这些租客要么是花更高的价格去租商品房小区，要么是去买房，极端的做法是离开东莞，不管怎么样，都会对这些租客造成很大的影响，会给他们的居住带来更高的成本。

为什么说这次东莞新政意义不凡？或许，从向原本市场自行调节和决定供需关系上入手的这个动作，就能说到点子上。

话分两头，各开一朵，客观来说，这一次东莞地方政府从政策工具箱里面拿出来的工具，确实超出了市场和很多群体的预料，新政颁布比较顺利，几天过来了，一切正常，通知是以发文之日生效，而且并没有受到更高管理层的反驳意见。

大家都能明白是什么意思了吧？这是国家默许，认可的政策工具。

所以，与其去讨论新政的利弊，利益关联群体的一些无谓情绪和抱怨心态，其实没有多少意义。

对于中国房地产经济和楼市的一次关键而又深远的深度调整，可能以东莞为首，即将在全国全面拉开序幕。这才是关键。

政策环境，有形之手的意志，在中国经济环境里面力量如何，不多解释，也不用心存侥幸，有些事情开不得玩笑，想不通，有的是地方和方法让人想通，是不是？

改革就是利益的再分配，不触及原本既得利益群体的得失改变的改革，都是表面工作。

农民房，自建房，被排除在住房需求市场以外这个头一开，必然会有越来越多的城市加入。

救市政策，松绑调控去刺激楼市没有用，金融放松效果不佳，那么下沉到需求，总是有用的吧？

侧面，也揭示了当下中国房地产经济的低迷和楼市的冷冻现实。

东莞出台的第一个针对房东的住房新规，或许将给全国其他城市的政策制定和部署，打开全新的思路和示范，只要能够有效拉动楼市，激活政府租赁业务，那么全国推广，特别是在自建房占比很高的城市和地区，其实没有多少悬念。

深圳地位和角色太特殊了，这一次在楼市上面的创新思路和玩法，让东莞先行，也体现了珠三角的经济务实，勇于创新的精神。

说句直白一点的，不就是政府通过有形之手的力量，砸掉了曾经包租公包租婆二手房东的饭碗？

对于中国楼市和房产的逻辑，一切的分析和想象，都要抓住关键主线。

文章最后，再一次从主线思维出发，分享几点个人的思考和观点：

第一，中国已经不缺房子，但缺好房子；

第二，满足一定条件的住宅仍是好资产；

1、存量时代和转型阵痛期，土地财政的模式不可能马上就结束，而是必然会手段尽出，延缓延续土地财政的持续。

2、社会经济个体和政府利益不存在博弈，而是规则制定者和适应群体的关系，这一点很重要。

3、自建房不得用于经营可能只是开始，后续和政府争利的闲置房产，经营类房产，面临的政策调整风险，肉眼可见。

总的来说，这是一个对于房地产经济和中国房产价值逻辑重要的调整信号，值得予以关注，并且跟进后续的变化和动向。

走到这个份上，对于中国房地产经济，楼市和房产价值需要进行认知升级，逻辑调整的结论，对于理性群体，应该没有什么可以质疑反驳的了吧？

文章不长，理性客观，和大家在周末聊点有深度的内容和有价值的动向。