过去20多年间，房价“只涨不跌”的论断得到了大多数人的支持，更有甚者认为买房是“稳赚不赔”的。当然，这也不意外，根据国家统计局的数据显示，截止到2021年，全国的平均房价已经达到了10139元/平，相比1998年商品房改革初年，仅全国平均房价的涨幅就达到了5倍以上，像是一些人口集中、经济发达的一、二线大城市，房价涨幅更是达到了10~20倍，核心地段甚至达到了30倍。因此，在这样的房价涨幅背景下，会有人觉得房价“只涨不跌”、买房是“稳赚不赔”的也就不足为奇了。

那么，问题来了，房价真的会下跌吗？2021年的楼市给出了答案。根据房价行情网的数据显示，2021年，全国有163个城市的房价出现下跌，百强城市的按揭购房成本更是降至55.6万元，较2020年减少了3.5万元。更值得一提的是，公开数据显示，2021年10月份，全国70个大中城市中，有52个城市的新房价格出现下跌，64个城市的二手房价格出现下跌，其中，新房价格指数跌幅更是创2015年以来的新低。

看到这里，或许有人会觉得2021年的房价下跌是暂时性的、偶然性的，但笔者不这样认为。根据国家统计局的数据显示，2022年5月份，33个城市的二手房价格跌回2年前，其中，不仅仅包括牡丹江、北海、安庆这样欠发达的三、四、五线小城市，还包括哈尔滨、济南、青岛、武汉、南昌、呼和浩特、石家庄、天津、长春、太原等这样的省会城市、区域中心城市以及国家中心城市等等。更重要的是，根据克而瑞的数据显示，2022年上半年，百强房企的累计业绩规模同比降幅高达50.3%，较2020年同期的降幅也达到了27.8%，其中，近8成百强房企的累计业绩规模同比降幅高于30%。

看到2022年楼市的这些数据，你还会感觉2021年以来的房价下跌是暂时性的、偶然性的？笔者相信，但凡具备理性思考的人都不会再坚持过去的看法。那么，问题又来了，楼市为什么会在2021年发生逆转？逻辑其实很简单。

首先，商品住宅库存持续攀升。根据易居房地产研究院的数据显示，截止到2021年11月份，全国100个城市的新建商品住宅库存总量已经达到了52110万平方米，同比连续36个月保持正增长，创2016年8月份以来的最高值。

其次，住房需求大幅缩水。根据第七次人口普查的数据显示，截止到2021年，我国的城镇化率已经达到了63.89%，与发达国家的差距进一步缩小，换言之，未来我国的城镇化进程趋缓是大概率事件，除此之外，再叠加我国人口老龄化的不断加剧、新生儿出生率的持续走低、年轻消费群体购房观念的转变以及城镇居民住房拥有率的近乎饱和等原因，住房需求的大幅缩水不可避免。

最后，房企降负债推进的必然结果。众所周知，2020年8月底，央行、银保监会等房地产主管部门给部分房企制定了“三道红线”，2021年，试点房企的范围再次扩大，并且要求在2023年6月底之前实现降档达标，否则房企的融资、贷款等都将会被限制，要知道，房地产开发属于资金密集型行业，一旦出现融资、贷款受限，必然会对房企的整体运营造成不可估量的冲击，因此，为了实现降档达标，房企100%会开展自救，也就是说，未来3年内，房企以价换量或成为常态，难以避免。

在这样的楼市背景下，2022年不买房，5年后随便选还是买不起？笔者相信，这是绝大多数人都比较关心的话题。在回答这个问题前，我们不妨先来看一下两位房产大佬的观点。

首先是万达地产的王健林，在王健林看来，未来10年，一、二线城市的房价还会上涨，但是，对于人口净流出的三、四线城市来说，尤其是县城，房价已经没有多大上升空间了。其次是经济学家马光远，过去多年，马光远一直看涨楼市，但近年来，马光远却一反常态，不止一次地在公开场合表示，未来楼市会出现“3个20%”，分别是20%的城市、20%的楼盘以及20%的房企，简单来说，就是20%的城市具备投资价值、20%的楼盘值得买以及20%的房企能够活下来，换言之，也就是未来楼市会出现分化，房价不再普涨。不难看出，其实王健林和马光远的观点是一致的，底层逻辑都是在阐述楼市的分化。

综上所述，我们再来看“2022年不买房，5年后是随便选还是买不起？”这个问题，答案也就很明显了。也就是说，如果是在一、二线大城市，2022年不买房，5年后可能会面临买不起的现状，最起码，购房成本的增加是不可避免的，但如果是在三、四、五线小城市，2022年不买房，5年后大概率会随便选，毕竟，长期来看，三、四、五线小城市的房价持续走低是大概率事件。对此，你怎么看？