东西城新一轮的“常住人口疏解”又要开始了！

根据最新的消息反馈，北京东西城的“直管公房平房退租”即将又要大动作要来了：东城区国子监直管公房平房一期退租项目即将启动。

根据2022年3月份的“国子监退租招标公告”，国子监地区的平房一期退租项目可能将会分成“三个标段”来实施，“国子监一期项目要分成三个标段来持续推进”：

范围内公房平房总建筑面积6651平方米，涉及62个院落，约287户，其中整院公房院落49个，公私混合院落13个。

公房平房总建筑面积6168平方米，涉及52个院落，约299户，其中整院公房院落34个，公私混合院落18个。

院落户数情况公房平房总建筑面积6599平方米，涉及51个院落，约290户，其中整院公房院落44个，公私混合院落7个。

以上“国子监一期退租项目”涉及的户数也就是不到900户左右，如果按照退租率50%估算的话，大概会有450户的老居民将会“迁出东西城”。

2022年6月30日，北京市一口气推介了“11个申请式退租及街区更新项目”，这就意味着在“国子监一期退租”以后，北京东西城还将陆续启动后面的“10个退租项目”。

后面的10个退租项目包括了“景山街区”，“宣西街区”，“法源寺街区”，“安徽会馆”和“天桥北街区”等历史文化街区。

这些“历史文化街区”将会在未来三年内陆续启动，涉及平房居民可能会接近10000户左右，这将是近年来东西城规模最大的“人口疏解计划”了。

根据2020年公布的《首都功能核心区控制性详规》，北京东西城的常住人口规模将会从2020年的200万下降到2035年的170万，平均每年将至少疏解2万人。

而到了2050年，东西城核心区的常住人口规模将压缩到155万。

也就是说，东西城核心区的最终常住人口只保留在155万左右，将会有接近50万常住人口将陆续离开东西城。

所以东西城的“常住人口持续长期减量”已经是大趋势了，尤其是“传统平房区人口密度”，将会从目前的2.2万人/平方公里下降到1.3万人/平方公里。

“平房区”的降低人口密度也已经明确写进了“东西城控规”。

但问题在于东西城作为北京传统的“教育强区”，每年都有大量的“学区房”群体要买入东西城，迁居东西城。

我们认为北京东西城有可能将会从三个方面入手，确保北京的“常住人口不回流”：

只要东西城坚持“不拆迁”，那么就无法增加“新居住面积”，只要控制住“居住面积不增加”，常住人口规模自然就控制下来了。

传统的“拆迁和棚改”，都是将“低密度的房子”拆掉，然后盖“高密度的高楼”，这样就会增加东西城的“居住面积”。

所以要想持续降低东西城的“常住人口规模”，第一件事就是要严格控制“拆迁”，坚决做到“不新增一平米的住宅用地”。

所以毫无疑问的是，东西城的老房子还会持续“腾退”和“退租”，推动东西城常住人口规模缓慢持续的下降。

既然“人口减量指标”已经写进控规，老房子的腾退和退租将会持续缓慢的实施。

所以打压“学区房”，推动“教育均衡化”可以降低常住人口回流东西城的压力，学区优势都逐渐平衡了，还回来干嘛？

尤其是“中考校额到校”的力度加大后，顶级学区房的优势将会被彻底抹平，东西城未来也就只剩下“学籍优势”和“普高率优势”了。

而学籍优势目前在海淀和亦庄都已经逐渐在提高，比如2022年的亦庄学籍区的“普高率”据称已经超过了90%。

在这种背景下，自然会降低东西城“老破小”的持有价值，也会推动常住人口“疏解”出去。

当然，常住人口的疏解和学区优势的均衡只是东西城未来的“大变化”之一，未来1-2年东西城可能还会迎来更大的“巨变”。

尤其是随着亦庄经开区“独立成区”的趋势越来越明显，北京有望重新调整“行政区划”，那么东西城将会迎来更大一次的变化。

综上所述，我们认为在未来的“十四五规划”期间，北京东西城当然是最值得关注的区域之一。

严重依赖“学区优势”的北京东西城“老破小”持有价值确实有所下降，但是“次新房”和“新房”的持有价值依然非常高。

甚至可以说，北京东西城“高品质的楼盘”已经成为绝版，未来的房价是不可估量的。