说一组相关数据，就是全国第七次人口普查，其中60岁及以上人口为26402万人，占18.70%。65岁及以上人口为19064万人，占13.50%。我们国家的人口老龄化现象已经很严重了，有网友就想了解人口老龄化，会不会给房价造成严重下跌。

人口和房子是绑定在一起的。房子之所以持续的上涨，根本逻辑就是因为人多，尤其轻人多，年轻人要结婚，房子是有刚需来支撑的。而那些炒房客也是基于有人接盘，才敢去炒房的。而现在人口老龄化以后，没有那么多年轻人了。那么多余的房子有多少呢？一般来看如果5-10%的房子空置是合理的，如果房子的空置率超20%就很危险了。贝壳给出来的数据是10%，国电是10%，中金是16.9%，西南财大是21.4%。

以后会出现房子卖不出去的现象，你看近几年购房意愿就下降的比较厉害，你要是现在着急买了房子，辛辛苦苦还房贷，可能的结果就是房子跌成白菜。但不是所有的地方，房价都会无下限的下跌。但像黑龙江鹤岗，甘肃玉门这些地方，随着人口的流失减少，这样的城市会多起来。

任何一个商品最重要的绝不是总量，而是分化。你去做一款手机，你到底是做老年机、做商务机、做拍照机、高刷机。你去卖一款裙子，到底是卖给20岁的女孩，还是卖给40岁的妇女，还是卖给60岁的奶奶。你去卖一辆车，到底是主打运动操控，主打豪华舒适，主打经济省油，还是主打越野。他们之间的定位是不同的，这个就是分化现象。

当人口开始放缓的时候，并不意味着，所有的地方都是同步放缓的。而是有的城市会放缓的多一点，有的城市会放缓的少一点，有些城市人口会急剧减少，有些城市你想挤都挤不进去，这个就是分化。

也就是说有些城市人口的不断涌入，是以其他地方的人口加速流出为代价。说说我们身边的情况，这些涌入大城市的人口大部分都是年轻人，在20岁到30岁之间，意味着他们是要买房子，要成家立业，他们会继续增加需求，拉高房价。人口减少只会加剧分化，强者恒强，弱者恒弱。

城市稳定发展是要考虑阈值的，一旦人口低于某个阈值，很多行业都会遇到瓶颈的。比如想开一个商场，这个地方可能达不到你需要的消费者规模，你就很难收回成本，收不回成本就更不敢投入，商场就会更少，那么就业减少，人口就会跑得更快，容易进入恶性循环。而人口越多，效率就会越高，边际成本就会越低。大家可以平摊成本，每个人可以花更少的钱享受更多的服务。

一线城市房价有可能继续上涨，二线城市可能与经济同步，但三四五线城市，不建议投资的。甚至有四五线城市老人，把一辈子的钱盖了一个楼房，觉得是一个归宿，希望自己的孩子可以回来住，这基本是天方夜谭。等老人不在了，这个房子就几乎废弃了，没有人会住在那儿，没有好的学校，没有好的医疗，找不到好的工作，你也挣不到钱，你也不会回去种地。你想卖也卖不掉，等于这个房子就完全废弃了，等于老人一辈子的积蓄变成了钢筋水泥消失了。

所以，人口老龄化对于房产分化是有很大影响力，在下方谈谈你的看法。