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新京报讯 （记者张晓兰）“租赁只有让大家更安心、租金更稳定，整个租赁市场未来才会发展得越好，这也是我国未来不断推进的重点方向之一，2023年还是保障性租赁房源快速增加的年份。”1月6日，58安居客房产研究院张波在“‘没有一个冬天不可逾越’波哥聊楼市之2023年十大趋势发布会”上如是说。

发布会上，张波分析指出，整个房地产发展的推进，一定不只有商品房和买卖房交易，租赁也是其中的重要一环。2022年，住房租赁政策端以完善监管、支持推进保障性租赁住房落地为主要方向，对住房租赁企业、经纪机构、中介机构、承租人等市场主体权益进一步规范完善，有利于行业长期健康发展。

租金层面，安居客全国40城的租赁价格指数显示，40城租金涨跌各半，平稳中显现分化。人口规模稳定及产业支撑较强城市，价格表现更强，如北上广杭；人口输入型及旅游型城市，受疫情影响更显著。

从时间线来看，张波指出，2022年，受到国内多地疫情反复的影响，毕业租赁旺季缺席。三季度开始市场供需持续走弱，市场挂牌持续缩量，在一定程度上对挂牌价格起到了支撑作用。

从各城市租赁市场情况来看，北京、上海、广州2022年租赁价格表现相对平稳，深圳市场供需持续低迷影响，价格表现较弱，月度波动幅度更显著。二线城市中，房价更高的杭州、成都租赁价格表现相对更强，重庆、西安价格走势整体趋弱。疫情后成都供需回升，其他城市二季度供需持续低迷。

此外，从需求端来看，一二线城市，中低价格需求仍是主力，均呈现中低需求占比下降，而以白领为主的中端需求相对稳定，占比小幅上涨。

值得一提的是，一些房企自2017年开始布局租赁住房业务，并将其定位为主航道业务。不过，经过五年发展，对于目前营收保持在千亿级别的房企而言，租赁业务的体量及营收贡献仍相对较小，中短期内难以对冲主营业务下降带来的影响。

不过，展望未来，张波分析指出，随着流动人口不断增多，城镇化率不断提升，租赁人口占比势必增多。中长期租房人口约3亿，按其租金占收入比重30%，并且可支配收入增速保持和GDP一致，预计租赁市场规模达5万亿元。背靠万亿级租赁市场，销售型租房或将成为房企新赛道。

租赁市场其中的一大细分市场便是保租房。“保障房是解决新市民居住问题重要举措，以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给是明确的推进方向。从保障的手段来看，共有产权和保租房是两个有力抓手。”张波指出。

张波具体分析称，从住建部的规划来看，“十四五”期间保障性租赁住房为900万套。其中以大城市为主，占各城市新增供应量的20%-45%。一线城市大约是占到了整体的24%，规模在40万套以上；从总量来看，二线城市数量多，所以二线城市整体占比58.9%左右，强二线省会规模15万套以上，与一线城市单个城市40万套以上差别还是有点儿大。

从供应来看，人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，主要通过新建集体经营性建设用地，企事业单位自有土地，新供应国有建设用地，配建产业园区工业配套用地，改建闲置商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋这5大渠道扩大供应。“近几年保租房的供应量已经有了明显增加，有力保障了新市民的居住需求，更是推进公共服务同权化的基础。”张波称。

展望未来，张波分析指出，公募REITS金融支持将打通“投、融、建、管、退”有效贯通的闭环发展模式。由此，保租房形成了完整建设运营机制，未来必将成为住房租赁市场上解决新市民居住问题的主力。而由于保租房来源的多样性确定了长租公寓也会成为保租房的渠道之一，这本身也有助于长租公寓运营方可得到更多政策支持，并稳定运营。此外，由于大量房源非自有及运营思路差异，“纳保”（即纳入保障房体系）比例会相对有限，长租公寓还将是市场上租赁的有益补充。