近日，七普后修订的广州市2010-2020年常住人口及分布情况正式公布。

老城人口抽离，影响的因素有很多，比如居住环境的恶化、产业发展空间不足、交通体系的不断完善、新区的崛起等。

但在其背后，有一个最为核心的问题——新增建设用地严重缺乏。

作为广州建城2200多年以来一直没有迁移的城市中心，越秀有着厚重的历史积淀，开发早、辉煌早，目前可供开发的土地资源并不多。

即使人口在外流，其人口密度也是广州最高的，达到约30669人/平方公里。33.8平方公里的土地上，伫立着密密麻麻的住宅、写字楼、商业体等。

GDP也一直都是都是广州头部，和天河、黄埔同属于第一梯队。

但是，老城的改造成本，实在是太高了，这是不得不面对现实。

采访中，市委领导举了一个例子，1996年他刚到广州工作的时候，位于越秀区应元大厦的售价是每平米12000元，而现在降到了6000元/平。

房价下降一半，说明我们的战略意图实现了，如果房价太高了，旧城改造的成本也就会增加。

房价下降一半就等于我们旧城改造的成本下降一半，最终受益的是市政建设和城市居民。

90年代乃至21世纪初的广州，对于旧城改造，是相当谨慎的。

面对处理城市建设和历史文化保护之间的矛盾，广州无疑是选择后者。

广州火车站，在很多年的时间里，一直都是广州的地标所在。

建于20世纪70年代的流花火车站不属于文物保护范围，按道理铁道部想拆是可以拆的。

但是，对于这一计划，广州驳回了，不给拆。

给出的理由是，广州火车站是有代表性的建筑，你拆了，这样一个70年代的建筑就不复存在。

于是，广州市政府告诉铁道部，你们既然要花10个亿，不如再盖一个新的，这样70年代的保留了，2001年的也造成了。

位于荔湾区康王南路隧道北侧出口附近的广州锦纶会馆，也是一个例子。

其始建于清雍正元年(1723年)，有300多年的历史，见证了清代广州“十三行”辉煌的贸易，也是中国海上丝绸之路的重要路标。

但是为了保护老城文化底蕴，广州宁愿多花钱，给锦纶会馆从康王路，整体平移到了康王南路。

300多年的砖木古建平移100多米，这是中国的第一次，也是世界的第一次。

要建新的到其他地方去建，老的保留了，新的也就出现了，这样老的东西越来越有价值。

新的城市景观和原来的城市景观如何协调，这是广州当时的主要想法。

比如关于广州地铁10号线“署前路站”，尚未列入广州文保单位的征拆，也引发了一场全网大讨论。

当时，广州不连片拆除老城区的做法得到了很多人的拥护，生活在这座千年商都，总会以这个城市的光辉历史为荣。

当时广州认为，以开发商为主导的旧城改建模式，一般都会导致经济利益至上、公众利益受忽视、城市文化价值受到损害的结果。

让开发商在广州进行“旧城改造”的做法通常是回迁面积与销售面积4：6，即新房子四成用于安置，六成进入商品房市场。

假如按照4：6规模，红线内原有1万平方米的房子，拆除重建后的面积应该是2.5万方。

当中1万方用于回迁安置，1.5万进入市场商品房，回收的资金就是开发商的成本和利润。

但是，所造成的结果就是容积率提高为原来的2.5倍，这对于原来容积率就高的老城，根本没有留出足够的空间和配套，改造人居环境。

房地产商也不是慈善家，白拿钱给政府把老房子拆掉盖成新房子；而政府不出钱，又不提高旧城地块容积率，愿意参与改造的开发商是不存在的。

所以，当时广州才会提出，房价下降一半就等于我们旧城改造的成本下降一半，最终受益的是市政建设和城市居民。

1996年，广州商品房价格6616元/平，之后连续3年“紧急调控，于2013年回落到3173元/平，波动涨幅一直控制在1-4%，是全国35城中最稳的。

但是，在老市长林树森撰写的《广州城记》中我们发现，那几年广州对于土地和房地产的系统整治，并不是以总体降低房价为目的，而降低中心区的房价，确实是决策者梦寐以求的目标。

后来，广州在十几年的探索中确立了城市更新的两条主导原则：

一个是先搞好老城区，让旧城的房价下降，降低改造成本，然后改造新城，以新城区建设带动旧城区改造，引导旧城中心人口向外疏散，增加旧城的绿地、停车位、体育文娱以及相应的配套建设。

二是，旧城改造改建步伐不能太快，起码是20-30年，甚至更长的时间，但是不管时间有多长，旧城改建都是以政府为主导。

所造成的结果就是，老城区改造放缓之后，新区开发的楼盘，凭借优越的居住条件，迫使老城区房价降低。

当时的广州成为全国特大城市中心区楼价低于周边新区的唯一城市，比如珠江新城和越秀老城的对比。

不过，现在来看，底蕴丰厚的老城，位置核心、学位好、配套齐，价格还是随大市而动，长时间坚挺，降下来并不容易。

今年以来，我们也看到，广州对城改放松了一些口子，在资源上也有更多的倾斜。

方案明确将重点改造2000年底前建成的484个老旧小区，到2025年底，计划基本完成改造任务。

被纳入工作计划的老旧小区数量，高达118个，大约是全市总量的1/4。

也可采取联动改造、异地平衡的方式，统筹“三旧”改造项目与老旧小区改造同步实施。

此外，还有老旧小区改造特许经营制、探索通过容积率奖励、合理改变房屋用途、在社区内加建物业出售出租等方式，以提高社会参与老旧社区环境改善的积极性。

值得一提的是，我们这里提到的城改，既有围绕水电煤气、外立面整饰，以及对商业、物业等环节的升级完善的“微改造”，也有拆旧建新的内容。

其中越秀区有7个项目，大家比较熟悉的，就是南洋电器厂、环市东、五羊新城。

当然，越秀也提出了未来3-5年旧村改造计划，这也是城市更新的一部分。

我们也看到，上面出现的很多项目都是国企在跟。

这是因为，在公平与效率之间，想要更倾向于前者，少不了国企的担当，避免开发商把利益带走，把问题和矛盾留下。

保护城市文化底蕴、强化公共利益落地，这个出发点，无论从什么时间来看，都是对的。

可以预见的是，随着城市更新的推进，会有更多密集的资金投入，老城居民条件和环境，都会有所改造。

此外，随着这个话题的回归，对于普通人来说，片区的二手房价值，也将迎来重构。