过去很多人习惯了房价上涨，认为只要买房就能够实现财富增值，认为房子不仅是居住的场所，同时也是能够实现财富增值的投资品。

不过2020年的楼市寒冬让很多人对楼市有了全新的看法，楼市明显降温之后，房价出现回调的城市越来越多，很多人意识到了房价不会始终上涨，也会有回调的时候，楼市不可能一直繁荣下去，也会有衰退的时候。

因此从去年开始，就出现了很多观望的群体，他们有购房需求，不过他们也不看好当前的楼市，担心现在买房的话会高位接盘。当然他们同样会担心楼市快速回暖，如果房价短期内出现上涨的话，他们就会错过低价买房的机会。

对于很多购房者而言，都有“抄底”买房的想法，就是希望自己买房的时候房价处于最“底部”。事实上这种买房观念并不正确，因为没有人能准确预测房价的涨跌，尤其是一个城市甚至是某个楼盘的涨跌。反而如果过度追求“抄底”买房的话，反而更可能会高位接盘，因为想要“抄底”买房的人总是会犹豫不决。

在笔者看来，只要房价开始回调，就是买房的好机会，盲目追求“抄底”买房，基本上会等到楼市回暖，错过低价买房的机会。

今明两年应该算是买房的好时机，为何会这样说呢？因为2020年虽然楼市处于寒冬，不过房价并没有出现明显回调，不管是开发商、投资客、还是刚需购房者，其实都在等待2021年的楼市回暖，因此去年楼市虽然处于寒冬，但是房价回调并不明显。

随着2021年调控政策明显收紧，楼市才算是真正迎来降温，房价也开始出现明显的回调。根据国家统计局公布的70城房价数据，房价下跌的城市数量已经逐渐超过房价上涨的城市数量，并且房价下跌的城市数量还在处于逐渐上涨的状态。

今年很多城市都出现了房价回调，对于购房者来说确实是买房的好机会，并且按照现在楼市的发展趋势以及调控的趋势，明年的楼市大概率也会延续今年的走势。总而言之，今明两年会是很多购房者买房的好时机，购房者有更多机会低成本买房。

虽然从楼市发展以及房价趋势来看，今明两年是买房的好机会，但是对于今明两年打算买房的购房者而言，将会面临以下4个“风险”，购房者需要十分重视。

目前全国的平均房价已经突破万元大关，购买一套一百平米左右的房子需要上百万，对于大多数家庭来说，基本上拿不出上百万的现金，因此按揭买房是非常普遍的现象。

按揭买房确实可以降低买房的初始成本，让更多人能够更早拥有自己的房子，但是按揭买房也会提高家庭杠杆率，让整个家庭承担更大的压力与风险。如果购房者选择按揭买房的话，基本上只需要拿出房屋总价30%的首付款，比如购买一套150万的房子，购房者只需要拿出45万首付，剩下的105万就可以向银行贷款，不过未来需要承受几十年的负债。

如今很多家庭虽然通过按揭买房拥有了房子，不过因为承受着房贷压力，家庭金融杠杆非常高，平时的生活压力也会非常大。对于购房者而言，买房的时候需要准确衡量自己的买房能力，避免承受过高的金融杠杆。

过去房价普涨的时代，人们基本上不会担心房价出现回调的问题，因为不管什么样的房子，房价都会大幅上涨，房价的价值也会大幅提升。不过近几年楼市发展迎来了转折，楼市开始出现分化的趋势，城市之间的分化尤为明显。

通常城市的发展状况基本决定了房价的走势，如果购房者买房所在的城市开始出现衰退，比如出现了核心产业衰退、人口大量外流、城市经济后劲不足等现象的时候，基本上就意味着这个城市会出现衰退。

事实上对于购房者来说，可能出现衰退的城市正是购房者需要避开的城市，因为这类城市基本上没有发展潜力，未来经济只会越来越滞后，城市中的房子自然也不会有什么发展潜力。不管是投资客还是刚需购房者，房子的升值空间都是不可忽视的部分。

客观分析过去的楼市，很多城市都出现了房价大涨，而这些房价上涨真的是正常的房价上涨吗？在笔者看来，确实有一些城市是凭借自己的知名度和经济实力实现了房价上涨，但是也有很多城市的房价是非理性上涨。

房价非理性上涨的原因有2个：首先是炒房客的大量涌入破坏了楼市正常的供求关系，导致房价短期内大幅上涨；还有一个原因是开发商联合房产中介，过度宣传楼盘的价值，从而使得楼盘的价值高于原本的理性价值。

对于购房者而言，就是要避开这些房价虚高的城市，因为房价虚高是不可持续的，楼市繁荣的时候这些城市的房价处于虚高的状态，甚至还有进一步上涨的可能，但是未来楼市将逐渐回归理性发展的状态，这些房价虚高的城市房价也会逐渐回归合理水平，对于购房者来说，购买这些城市的房子是需要承担很大风险的。

房地产行业的发展长期看人口，中期看土地，短期看金融，而金融主要指的就是调控政策，可以说楼市的短期发展，房价的短期走势都非常依赖短期的调控政策。

最近几年楼市调控政策非常严，这也导致了楼市出现了明显的降温，不少城市的房价出现了回调。相信未来几年楼市调控依然不会放松，还会有城市在密集的楼市调控下出现房价回调。对于打算买房的购房者而言，买房之后要做好房价回调的心理准备，只要楼市调控不放松，房价回调的风险就会一直存在。

最近几年楼市环境的改变有目共睹，购房者的买房逻辑也应当发生转变，过去买房基本上不会面临什么风险，如今楼市的发展以及房价走势都逐渐不确定，购房者面临的买房风险也越来越多，买房也需要更加谨慎。