苏州楼市的格局，正在悄然发生深刻的变化：那就是刚改门槛越来越高。

一方面，大平层产品越做越多，2022年上半年，90-120㎡户型成交最多，占比50%，其次是120-144㎡，占比30%，大平层的变多意味着总价的直接抬升。

其次，多区域限价松动，直接抬高上车门槛，整个上半年200-300万元总价段占比31%，300-500万元总价段占比30%，而像狮山、高新等核心区的站位越来越高。

最近我们今日苏州楼市在分析板块、整理楼盘的时候，发现刚改客群买房太难了。

绝大部分刚改客群总价预算在300万左右，而这个预算的楼盘有的是败在板块价值上，有的是输在项目品质上，跑遍全城，多项对比后，反而更纠结。

今天我们给大家做了整理，大家买房的时候可以做个参考：

关于园区，不管是高端产业、还是高楼林立的城市界面，或者是高攀不起的房价，总是能挑起苏州购房者的神经，但是对于预算300万左右考虑园区的刚改人群来说，可能只有高贸新城可选。

目前高贸新城在售的楼盘有如下4个，总价最低的仅需250万起。

高贸新城，作为苏州“一城四核”之一，虽然规划力度不小，定位高，但兑现期限不定，配套方面也比较匮乏，城市界面会比较一般，而对于刚改人群来说，更需要完善的配套和改善的产品。

不过，高贸新城在园区+自贸区的背书下，板块的价值只会比现在越来越高，他需要的只是时间，是一个未来可期的板块。

平江新城作为姑苏古城区的外溢，拥有地铁2、4号线双轨，也是四大新城位置最好的板块，居住舒适，便捷的交通可以通往苏州各个区域，对于刚改人群来说，契合度很高。

加上草桥中学以及苏大附一院平江总院，都给板块的教育和医疗带来了强有力的加持。本身优越的地理位置和其他各个层面造就了极致的自住体验。

目前在售的新盘均价3万左右，面积为100平的3房，产品的同质化比较严重。

高新区科技城作为“一核四城”的新城之一，曾经给人的印象大多是：地段偏、没地铁、没商业。

但板块轮动的威力逐渐显现，科技城正逐渐摆脱这些劣势，积极推动发展产业筑底、不断集聚新人才流入，而且学校也是公认的优质（实验初中4个校区，2个布局在科技城，科技城实验小学系列，南京大学苏州校区也坐落科技城）。

交通虽一直被人诟病，但对于周边人群，依然是优选，而且，科技城9号线、11号线也在申报中，这意味着，科技城进入地铁时代只是时间问题，但也为未来的价值做了保障。

浒关，老盘、新盘扎堆的供应地，刚改和刚需绕不开的板块，可能绝大部分购房者都去看过房，从产品类型来看，板块多以高层和小高层为主。主要户型建筑面积为90-120㎡。

地铁+高铁+有轨电车+四大国际商业体（永旺、宜家、开市客、待开业的迪卡侬）是板块的优势。

但是教育资源比较匮乏，目前能拿得出手的就是因2018中考状元而出名的文昌中学，针对板块的教育短板，浒关也做出了积极地努力，比如说将文达初中、文贤初中、文昌实小、浒墅关中心小学四所学校被划为“新区一中”和“新区实验”两大新区高端教育集团，同时，积极引进名校（去年引进上海世外教育集团，雷丁学校）但是上海世外教育附属苏州高新区文贤实验初级中学校的师资力量却并未受到当地居民的认可。

高铁新城作为苏州“一城四核”的北部核心区，以高铁为引领，打造国际化、信息化、现代化的国际商务中心，从外到内都很有都市感，城市界面好，配套也全，交通、教育、商业一个不落，作为相城重点发展的区域，重大的利好也接连不断，尤其是产业上，所以，板块未来的上限自然高。

元和板块作为相城高新区，热度也比较高，拥有大型商业体和多个购物中心，教育资源较为成熟（拥有相城实验中学、相城第一实验小学），板块的项目已经饱和，选择面一直都很广，房价也一直很固定，2.3-3.2万左右。

吴中，300万左右的预算，能选择的板块是木渎和城南等板块。

木渎位于狮山板块的南部，可以享受狮山的配套（除学区外），属于老牌成熟区，配套全部看得见，但是存在的不足就是该板块以本地的民营经济为主，小作坊较多，城市界面一般，板块内教育资源不丰富，质量也不好，学区比较一般。

城南板块，位于吴中的中心位置，不仅交通便利（有多条轨道交通线路以及高速公路），而且有较为优越的教育资源。

此外，该区的商业配套设施齐全，近年来有大型商城龙湖天街开业，医疗基础设施也比较完善。居民居住的舒适度也比较高，该板块内新房数量较多，但是房价不高。

吴江太湖新城，作为“一核四城”城市格局的南部板块，被高层提及的次数实在太多，妥妥的新时代的宠儿。

但是被大家诟病的就是距离市中心比较远，但是随着苏州湾隧道（2号隧道）的开通，将极大的拉近与市中心的的互动，迎来更高层次的发展。

花港地处吴中城南、吴中太湖新城和吴江太湖新城的要冲之地，“三花核中核”之位，还有地铁4号线加持，但是新房价格一直在每平2.3-2.4左右，究其原因，教育、商业、产业等配套比较匮乏，当前的城市界面比较差，未来的美好依然停留在图纸上。

总体来说，预算300万左右在苏州能选的板块，能买的楼盘占据了苏州楼市的半壁江山。

但是在这些板块和楼盘中，又该怎样优中选优呢？

核心的一条就是：最好选居住配套兑现快的或者已经有现成配套的，这对于满足我们日常的“吃穿住用行和上班”极其重要。而对于有些板块规划高大上，但落地需要等上不确定的周期，需要谨慎。

当然，300万左右的预算，在当前优惠促销遍地的楼市中，一些核心板块也会有捡漏机会，但逻辑一定是选择确定性强、有潜力的板块。