其实这三条红线倒是很像房地产领域的“巴塞尔协议”，挺有意思的标准。

下面用先通俗的解释一下三条线的含义，再进行相关展开分析

1、资产负债率=总负债/总资产，总负债除了常规理解的长短期债务之外，还包含各类应付款在内，比如应付供应商货款等。而剔除的预收账款很多都是属于客户购买期房而预交的房款，这笔钱对企业来说属于收到钱但是没有交房的情况，在正式完成交房义务之前，这笔预付款理应算是企业欠购房者的负债。而这类预付款的特性又决定，只要是房地产企业正常运营，其负债消解只是时间性问题，而且与收入直接挂钩、反应的是购房者的期望，违约可能性极小，因此剔除预收账款来看资产负债率确实更能反应企业主观上期待且主动操作而形成的负债率。

2、净负债率这个概念其实基本算是房地产专属吧，其计算公式有两种说法，（有息负债－货币资金）/所有者权益。有息负债其实多为长期借款，短期借款也有，但是不包含那类预收款、以及一些上下游的原材料及工程款产生的往来。其衡量的主要是利润能不能真的弥补主动举债减去货币资金后剩下的余额部分。

3、现金短债比=年经营现金净流量÷年末短期负债×100%，年经营现金流是由企业经营活动所产生的现金及其等价物的流入量与流出量的差额。用这个指标其实就是用来衡量企业的运营能否保证在短时间内应对短期债务的风险和压力，这个比例越大，企业的短期偿还能力就越高。

这三道红线一出，堪比在中国房地产领域的“巴塞尔协议“了，瞬间给已经逐渐金融化资本化运作的房地产企业套上了紧箍咒。当时红线刚出的时候，有十几家房企是处于三条红线全部踩中的状态，其整体运营其实已经处在一个很危险的状态了。

造成这一现象的主要原因其实和房地产这些年的走势密切相关，接连不断的房价上涨，使得那些疯狂举债囤地的房地产企业获得巨额时间差价。买地与开发完出售之间往往房价已经涨了很多，这个利润空间不仅可以轻松覆盖举债成本，同时依靠着疯狂扩张还挤压了其他追求健康、保守的房地产企业的空间。

这其中最典型的两个就是恒大和万科这两巨头，万科在这一轮房价快速上涨、房地产大幅扩张中显得相当保守，截止2020其土地储备仅约为恒大的一半左右，其老大的位子也岌岌可危，但同时其在三跳红线的表现也大幅好于恒大。而恒大，大家现在应该都知道怎么样了。恒大依靠着金融那套打法迅速发展，从一家区域性房企短期内直接成长为排名前三的巨头房企。

但是恒大就是三条红线要预防的情况，恒大已经做到了相当惊人的体量，但是雪崩到来时发现层层杠杆翘起来的巨额负债根本无力偿还，有息负债看起来还是资能抵债的，但是还有大量欠供应商和购房者的预付款，其实当下房地产遇冷的大环境下，恒大并不容易变卖资产来还债，而以恒大各类账款此为底层资产搞得恒大财务直接原地爆炸直接让大家找回了当年被P2P支配的恐惧。

而当前只是房地产市场拐点初期，随着见顶回调的开始，如果不抓三条红线，势必还会有很多个“恒大”。单是这一个恒大已经让政府很棘手了，更不用说再来几家。这主要也是当下房地产市场与银行等金融系统深度绑定所带来的的副作用，居民负债率体现的是购房者这一端，而房地产站在另一端的规模一点也不小。

如果想让房地产这个泡沫相对平稳的落地，以三条红线为基础对相对规范、标准化的房地产企业进行去杠杆显然比居民端更加容易一些。所以当下力推三条红线绝对是必要的，而且随着第二轮土拍市场的遇冷，相信房地产企业的心态应该已经越来越理智了。