在近期的7月下旬，深圳出台了一个青年人才共有房计划，推出50套房源试点可双向回购的共有产权房，3年后根据房价决定产权赎买方；

因为是在青年人才引进论坛上提出，这种会全国一年几百场，开始传播力度有限，但随着国家统计局7月份全国房地产四大数据惨淡出炉，这种双向回购的新玩法很快从人才引进的社会新闻里迅速提纯，引起了各地参考学习并发酵——不愧是深圳，还能这么玩？

作为一线+全国均价TOP1，深圳是毫无疑问的楼市风向标城市，每一步政策的指导意义都极强；

果然，紧随其后，云南看到了先进示范区的示范作用，跟进也推出了类似政策；

今天推文，如标题所言，认识新物种新玩法，看看对杭州的启示以及个中风险。

深圳推出的新玩法名叫“双向回购共有产权房”，即在共有产权房的基础上加上双向回购的机制。

前者并不陌生，俗称“买一半租一半”，临平、滨江等各区的共有产权房早已公示，快的已经快卖了(下半年开摇！15个共有产权房会有几个“红盘”？| 房叔说NO.435)；

重点和新意在后者，双向回购机制，人话说：三年涨，原价收另一半；三年跌，不买另一半产权了，可以卖还给甲方，也可以不卖，还按50%的房价交房贷得一半产权，以后卖自己这一半产权；

用计算方便理解，小明是个人才，要买标价1000万的共有产权房，按50%产权计价500W，3成首付150W+贷款就能上车；而如果3年后房子涨到1200万甚至1500万了，银行问你要不要买另一半产权，如果要买，按1000W的原价重新调整贷款方案，此时，小明买到了就完整产权的一套商品房。

首付低，风险有管控，涨了有的赚，亏了有人兜底，还能白嫖三年低月供，解决住又低价买入资产，简直是一线城市给刚需最大的福音，深圳YYDS！

然而，回过味的读者应该已经读出来，这是一份看涨期权的对赌协议，应用到了房产领域，只不过金融产品，确定性可没有深圳新建商品房这么强；

他山之石可以攻玉，看涨期权+共有产权房，会是解决目前全国楼市难局的优解吗？杭州也可以效仿吗？

笔者认为，新玩法可短期适用于部分城市纾困，但要有两个后置要求——因城施策，完善监管。

二来，以深圳的产业能力和创新活力，有些职业的确可能3年内就达到很高的收入，并具备回购另50%的产权的现金流实力；

三来，深圳楼市是著名的供需极不匹配，1700W人口，3W亿GDP的计划单列市，土地面积又小，每年商品房供应量少的可怜，有钱人多需求多土地供应少，此种情况下赌新建商品房的商品价值基本板上钉钉，与其说是对赌，不如说是绕过二手指导价给的人才红利。

就以跟进学习深圳的云南来说，产业能力一般般，人口吸附能力一般般，库存还非常高，这种情况下赌房价抬升是没有支撑的锚的；

短时间来看，杭州的新房市场很健康，热点盘难买，近郊供应足也不难摇，远郊困难些，很合理；

困局在于杭州二手房的库存较大和艰难的去化效率，长期以往会缩减以旧换新的购买力人群，影响新房销售的后劲；

新模式倒是可以用在杭州的卖房上，既然能看涨就能看空，卖家和意向买家（低社保只能二手但不想高价接盘）签对赌协议，2-3年内赌成交价；

假设卖家认为房子值1000W，买家认为只有750W，卖家又想卖又想赌有人接盘，双方可以协议公证，买家交50W给第三方平台冻资，这3年约定一个中间金额，比如900W，卖家有本事卖掉就白赚这50W，如果做不到按750W卖给意向买家，买家再支付700W即可。

这种模式，也正好给心比天高的房东检验房子成色的机会，有自信赢者通吃，白赚50W的机会，愿赌服输。

只要完善背后的监管机制，期权+产权切割的操作，可以因城施策，根据每个城市的情况玩出无数种操作，银行和地方财政闻着香味儿就来了，房贷很快就放出去了，房子好卖了，地也好卖了，楼市又活了。

你看，规则之内，中国人总有办法。

首先，和原本共有产权房最大区别在于，共有产权房的开发及另一半主权主体是地方政府，而双向回购共有产权房，这个角色则成了开发商，地方则是负责搭桥和监管。

这好理解，有“房住不炒”的大方针在，涉及价格对赌的交易地方是不允许做的，类似不允许政府公开质押土地融资，于是是出现了城投公司，同理。

如果购房者和开发商签了看涨期权合同，银行进场放贷，如今的行情3年后万一开发商没了呢？另一半产权靠谁来落实？如果开发商中途拿这另一半产权质押，那这一套住房算怎么回事？

其次，撕开外衣，目的还是让居民部门背上杠杆，等同于降50%首付+低息3年，这不仅对第三年买家的现金流是个巨大的考验，对产权交易的监管提出了很高要求；

比如三年后收回100%，这是开发商和购房者的履约行为，不能像传统共有产权房，强制要求10年、15年后方能交易，那么这是否助长了拼团短炒行为的可能性？吸引投资客在外围和人才协商，一方出钱一方出资格，短期取得全产权再转卖；

归根结底，这还是一种变相的涨价去库存，营造低首付低利率低风险高预期的环境，让房企快速融资，银行来加杠杆，土地可以红火拯救财政。

况且，极端一点，如果期权卖房都可以，那期货做地是不是也可以？可以先不造，和购房者签对赌协议，交首付的一半，赌拿的这块地三年后的货值，涨到某个值再盖楼，不然开发商可以不盖楼直接拿走首付一半。

房住不炒的精神就是尽可能将房地产的金融投机属性剥离，尽管完全做到不现实，但起码弱化，如果各地反而效仿深圳的个案，用金融对赌协议去卖房，还介入共有产权房这种保民生的产品里，不荒诞吗？

让市场的回归市场规律，让民生的回归社会责任。