作为南山的“后花园”，光明的新房正在以惊人的速度崛起。

2021年入市了13个项目，推售房源总房源超过七千多套，今年截至8月也相继入市了6个项目，超过了2300多套。而接下来，依然还会陆续有新房入市。

但可惜，市场风向已变，新房热销盛况再也看不到，如今打折促销已经是稀松平常的事。

这几天，光明深业颐瑞府也进入样板间开放倒计时了。

去年全年光明出现6个日光项目，除了宏发万悦山其余5个都在光明中心。

但就项目所处的位置和品质来看，至少是具备“日光”的基因的。

基本上，光明过往的“日光盘”都带有很好的规划定位、便利的轨道交通、丰富的市政、商业配套，良好的教育资源这些特质，最重要的，还有价格优势。

地段方面，深业颐瑞府处于光明中心区最核心的板块，属于科学城综合服务中心范畴，位置上有一定的优越性。

这样的地段和配套，有网友认为，如果放在福田，差不多就是市民中心附近的位置了。

未来片区内吸引企业总部落户后，加上周边小区的入住率上升，生源和师资会比较充沛。

价格方面，作为限价地块上的项目，毛坯限价4.53万/平，如果加上装修费用，预计是4.83万/平。

附近的汇银绿城桂语兰庭、金地峰境誉府（三期）都是旧改地块，备案均价预计也会更高一些。

而且105平的4房户型，片区内比较少有，属于竞品中比较突出的实用户型。同片区内除了联发悦尚居的108平户型能做到4房，其他项目暂时还没有100平左右的4房产品。

对刚需而言，未来上学近、周边住家氛围良好，有市政公园、美术馆、科技馆这些配套，上下班可以依赖地铁出行，休闲、住家、通勤、上学的需求都能得到很好的满足。

所以整体上看，在光明的后续新房竞品中，有比较强的竞争力。

虽然项目是难得的刚需盘，但也有不少问题需要注意。主要体现在5个方面：

对刚需而言，舍弃了通勤的需求，在车位方面的保障就需要重视起来。

日常虽然可以依赖地铁通往福田南山，但自驾出行也是少不了的。

这就意味着，小区的车位一定要多要足，才能减少入住后抢车位的心累。

项目虽然具备一千多个车位，但也存在比例不少的机械车位。

机械车位的设计可以增加小区的车库利用空间，但也一定程度上加大停车取车的时间。而且机械车位对车型车身的尺寸也会有一定要求。

对于项目周边而言，正处于建设开发阶段，虽然项目预计是2024年交房，但上车后不能马上享受到周边的配套，还需要等待一定的时间。

不仅如此，周边存在一定体量的旧改，跟不上片区发展的节奏，利益统筹推进也需要更多的时间。预估未来几年，入住后，项目周边的施工也会带来一定程度的噪音影响。

周末小女警去踩盘，项目所在的整个小片区都被封了起来，各个路段出口都处于封闭状态。

商业方面虽然项目自带约4000的底商，未来能够共享周边小区的商业配套，但距离区域内其他大型商业体较远。

而南向视野，也没什么景观可言，周边有被万科光年四季，桂语兰庭等在建小区，未来有遮挡的可能。

虽然整体户型设计实用性比较高，南北通透，动静分区合理，但105平的A户型其中两个次卧的面积较小，飘窗也占据了一定的面积。

所以整体而言，上车这个盘，除了需要舍弃通勤市区的便利外，还需要耐心地等待片区的成熟才能享受规划的利好。

深业的这个项目，估计是光明这两年比较让人“纠结”的项目了。

好的地方很好，但有问题的地方也让人比较纠结。

在同类竞品中挑好的，在网红项目中挑性价比高的，从来都是市场最理性的行为。

并且未来几年，依旧会是新房主导的市场，二手房就更加难有市场空间了 。

最近，玖龙台出现一套89平的房源，报价600万，带装修，而同户型历史高峰成交价730万。