最近一段时间，网上出现了多条预测房价的消息，例如有的人认为今后我国有可能同时面临“老龄化、少子化”这2大问题，特别是再过5年，住房需求会逐步减少，房子有可能会变成“白菜价”；可是，有的人却不同意这个观点，他们觉得人口对房价的影响微乎其微，因此再过5年，房子依然是“钻石价”。对此，你更赞同哪种看法？

可能有人不理解，在最近20年甚至30年里，为什么很多国人对买房始终都有一种莫名的热衷？对此，笔者认为两个字就能概括：投资。这样说并不是没有道理，根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，全国商品房均价已经从1998年的2063元/平涨到了今年一季度末的10658元/平，算下来足足翻了四倍多。

然而，从最近两年开始，整个楼市环境彻底发生了变化，在一轮又一轮的打压下，曾经“阳光普照”的楼市，现在也渐渐承受不住。举个例子，九月全国70城新房价格指数实现6年首跌，而在二手房方面，深圳成交量实现连续5个月下跌，相比去年同期下跌幅度超过八成。

其实从年初开始，房价上涨的势头就已经逐渐被控制住了。不得不说，楼市调控的效果还是很明显的，这不仅体现在成交量，同样也会影响到房价，例如按照官方数据，10月全国新房价格下跌城市增加16个，在“金九银十”的旺季中，这种反向数据的出现让国人对未来5年房子发展有所思考。

整体来看，1月和2月商品房销售面积总和为17363万平，销售额为19151亿元，经过计算可知平均售价为11029元/平；10月商品房销售面积为12709万平，销售额为12390亿元，算下来平均售价为9748元/平。通过以上对比，我们可以看出在近十个月里，全国商品房均价已经从“万元户”回到了“万元内”。

可是问题来了，房价重回1万以内，背后原因是什么呢？有2点值得注意：

其一是很多人放慢购房脚步，核心原因就是人们担心未来房价走势，特别是近些年随着调控力度加强，在未来5年里，对于房子是“钻石价”还是“白菜价”，很多人并不能确定，有机构调查显示，超过65%的购房者已经延迟了购房计划，而坚持买房的人群占比只有区区10%；与此同时，再加上持有房产成本增加，显然在买房面前，大多数人选择先保证吃喝开销。

其二是楼市环境已经发生转变，正如文章开头提到的，人口结构面临转折，以最近五年数据为例，新生儿数量不断减少，在基本够住的情况下，很多家庭都不打算继续买房，更为关键的是即便不买房，未来年轻人也会继承父母、爷爷奶奶的房子，房市出现转折也就不难理解了。

在回答这个问题之前，笔者认为今后成交量会逐渐分化，大城市的房子可能不会那么难卖掉，但是中小城市的房子就不一定了。正如曹德旺所说，今后有可能会面临租不掉卖不到的情况。这样说并不是空穴来风，受到人口变化，不仅出售难度会分化，房子价格也是如此。

笔者认为在严厉的调控大环境下，已经不能单单将全国楼市作为整体来分析，而这也意味着不能以偏概全的判断，再过5年，房子到底是“钻石价”还是“白菜价”。例如在热点城市，人口流入的区域就具有更大的升值潜力，住宅品质也会相应提高，房子是“钻石价”的可能性更大，而住房数量过剩的区域，因为竞争更大，房子是“白菜价”也就不难理解了。

无独有偶，对于这个问题，马光远和李迅雷这2位专家观点一致。例如经济专家马光远提出“三个20%”，也就是说未来只有20%的城市、20%的楼盘、20%的房企具有更大的发展潜力；而李迅雷也认为未来楼市会逐渐分化，并且下降的城市数量多于上涨的城市数量的可能性更大。

总而言之，再过5年，楼市用一句词来形容就是“分化”，因此，想要了解房子是“钻石价”还是“白菜价”，并不能一概而论，而是要根据每个城市、每个区域的具体情况来判断。